全国政协委员甘连舫：集体土地改革要敢于创新和突破

“为什么我要做这么个提案呢，我们正在践行农业的供给侧改革，包括特色小城镇，因为我们是实践者。”3月6日，全国两会期间，在北京铁道大厦一层咖啡厅坐定后，全国政协委员、星牌集团董事长甘连舫道出了提案的初衷。

在今年的两会上，甘连舫提交了《关于通过混合所有制模式推动农业供给侧改革的提案》，旨在以混合所有制推动由社会企业参与的农业供给侧改革，形成政府、企业和农民三方共同合作推动农业新产业和新生态。

2015年2月份，全国人大常委会授权全国33个区县作为农村集体土地入市、宅基地自愿有偿退出、提高被征地农民收益比例试点城市，其中北京市大兴区作为农村集体经营性建设用地入市的试点单位，在与国有建设用地使用权同等入市同权同价方便进行探索。

甘连舫就是其中具体探索者之一，据其介绍，星牌集团（m.seanmagoon.com）计划在目前龙熙维景国际会议中心、龙熙温泉高尔夫球场、龙熙温泉度假酒店和龙熙滑雪场的基础上，利用周边集体经营性建设用地，把项目打造成一个大健康文旅项目。

甘连舫的本次提案内容主要通过混合所有制推动农业供给侧改革来解决未来项目开发建设中的难题，包括政府在政策方面的支持、农民以土地入股形式参与项目建设和运营并分享收益，以及建立一个政府搭台、企业唱戏、农民参与的三方协商机制。

以混合所有制推动农业供给侧改革

谈起自己的提案内容，他认为不空洞，是一个有血有肉的提案，主要为践行中央提出的农村供给侧改革。

2017年中央一号文件明确指出，“允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。”进一步明确了“新土改”方向，也为甘连舫的提案提供了依据。

在他看来，以混合所有者推动农业供给侧改革，首先，通过引入社会资本参与，可以缓解政府财政压力，解决农村整治所需资金；其次，引入社会企业参与，找到项目和产业运作的新思路和新手段；再次，农民以土地入股参与项目建设运营，不仅可以获得一次性流转补偿，还可以获得分红，彻底解决农民后顾之忧。

甘连舫在北京大兴农村出生、成长，对农村一切早已熟稔，“对农民来说，土地就是一切，以往征地，补偿金都是一次性发放，花完了就没有了，以后生活就业怎么办？我们想通过混合所有制改革来解决这一难题。”

其所谓的混合所有制，主要指政府提供政策支持，企业是主角负责资金投入和项目开发建设，农民以土地入股并分享收益，形成一个三方共赢局面，“政府可以获得稳定的税收，解决就业，农民不仅可以获得一次性补偿，还可分享企业利润，企业可以暂时减少不菲的土地费用支出，把更多资金投入到项目开发中。”

在合作机制方面，甘连舫建议在政府统筹和主导下，企业和农民合作成立股份制公司，明确各方持股类型、比例和权益义务，由政府公共平台对外进行信息公开，接受社会监督。

在操作层面，甘连舫认为，可以通过改革创新，简化现有行政手续，总结出操作程序及实施流程，包括农民确权程序、项目报批程序、合作持股程序、股权分红程序等，遵循民主公开原则，以文本形式留档，并定期跟踪项目进展、总结经验，形成案例与其他试点城市进行探讨。

同时，为了更好地实现合作，甘连舫还建议实施过程中要以高标准进行，通过召开专家评审会、上级汇报会等形式对申报项目的产业、规划、商业模式等进行审核，通过成立项目监督小组对建设和运营是否按照申报方案执行、项目建设是否符合绿色环保、是否保障农民受益进行监督。

但是，在现有政策下，实现这一切，困难并不少，但甘连舫似乎很乐观，“作为试点单位，就是要先试先行，有创新有突破，否则试点就没有意义了。”同时他还建议国家、政府应该在信贷、税收、补贴和集体土地抵押等方面给予政策支持，并在制度方面支持企业创新和预留足够空间。

星牌的试验

甘连舫的星牌集团在上世纪八十年代以生产星牌台球桌起家，进入2000年后，星牌集团开始进入房地产行业，在北京大兴区开发多个住宅、写字楼、商业、酒店等业态项目，总开发面积超过300万平方米。

在房地产领域，甘连舫先后与富力集团合作开发丹麦小镇、与旭辉集团合作开发龙熙旭辉6号院等多个项目，自己独立开发龙景湾、龙熙瓦德拉玛庄园等多个项目。2013年开始与中国人寿在大健康领域展开合作。

除了合作项目外，星牌旗下还有龙熙维景国际会议中心、龙熙温泉高尔夫俱乐部和龙熙滑雪场等项目，按照甘连舫的规划，未来将依托这些已经形成的文旅项目和星牌台球品牌的历史，形成一个体育运营类的文化旅游度假地。

整个项目总占地面积5平方公里，除去已有项目，还有3.5平方公里开发空间，未来将开发健康特色小镇项目及北京市旅游度假区。

这3.5平方公里的开发空间，便是甘连舫梦想中的集体土地改革试验场。甘连舫透露，目前已经与国内一家民营企业达成合作框架协议，这家合作伙伴在云南、东北和国外均有成熟的文旅Mall项目。

星牌集团内部人士介绍，目前项目相关工作正在同步交叉进行，首先，与合作伙伴签署框架协议后，将进一步签署细化合作文件、成立合资公司，负责项目投资、开发、建设和运营，解决资金问题。

其次，星牌正与政府、村民组织就集体土地入股等方面进行商谈，包括政府政策支持、税收优惠、集体经营性建设用地指标、村民入股模式、补偿机制、持股比例等多方面细节，这也是整个项目最关键的环节。

再次，星牌集团也初步启动项目规划，包括项目具体业态，各个业态占比、投入资金、预计收入、客流预测等方面，一方面聘请第三方出具项目实施可行性报告，另一方面也编写规划方案，目前修改版已经出炉。

根据甘连舫计划，具体规划方案大约在2017年6月份出来，整个项目环节中最关键的是集体经营性用地指标，主要通过“拆五建一”、“集体建设用地连片”等来实现。另外，项目是否符合用地要求，“没有好的项目，政府也不会把地给你。”

上述星牌人士透露，与政府沟通集体经营性建设用地流转、项目规划方案和合作伙伴合作事宜等前期工作预计年底前可以完成，如果一切顺利的话，项目2018年可以正式实施。按照预测，项目开业后，日均客流量可达8万人次，年收入可达150亿元，每年为政府创造15亿元税收。

试点的创新与突破

作为全国33个试点区县之一，大兴区承担着农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据全国人大授权国务院草案，试点县区“暂时停止实施土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”

甘连舫希望，3.5平方公里的星牌健康特色小镇项目能够成为改革试点的先锋，用地中包括美丽乡村的农业用地、部分国有建设用地和700亩左右的集体经营性建设用地，重点涉及文旅Mall和健康特色小城镇。

甘连舫介绍，与国有建设用地相比，集体经营性建设用地出让流程更为复杂，不仅项目要符合规划要求，而且依然要执行国有建设用地实行的用地、规划、建设等方面审批流程，此外，还得兼顾村民收入和就业。

好处是村民收入增加，在原有集体土地征收流程中，农民拿到的补偿金仅仅占到整个土地收益不足10%，而按照与国有建设用地同地同权同价的精神，农民不仅可以拿到土地流转补偿金，还可以每年从项目收益中获得分红收入和就业安排。“原来大头土地出让金政府拿了，现在我们做的就是要让农民更多享受改革红利，让他们失地后没有后顾之忧。”

甘连舫介绍，对星牌集团在集体经营性建设用地方面的探索和创新，当地政府给予了大力支持，包括政策、审批流程方面的支持，也包括在集体经营性建设用地抵押贷款方面，目前也获得银行机构的初步认可。

集体土地和宅基地改革试点最为敏感的部分无疑为建筑物的交易范围，在现有政策体系下，农村集体土地和宅基地只能在本集体内转让，不得向其他集体和城市居民出让。在以往案例中，城市居民购买集体土地或宅基地通常不被法律认可。

不过甘连舫认为，既然是改革要求同地同权同价，经过合法审批的集体经营性建设用地上建设的包括商品住宅在内的不动产交易就应该享受和国有建设用地相同的权利。他认为并不是主要障碍，可以先行先试。

而这又涉及到目前已经存在的小产权房，甘连舫认为两者有本质区别，“小产权房没有经过任何审批，是违法的；而集体经营性建设用地建住宅需要通过相应的审批，可以合法存在的，也可以自由交易。”

作为全国政协委员，按照他的设想，土地改革试点主体虽然是大兴区政府，但具体还得在政府指导和统筹下，由企业来进行探索，并形成试点经验和成果向上级汇报。如果这一探索能够达到预期效果，就能够为下一步改革提供参考。

署名：星牌台球